Erklären sie den Unterschied der Ermittlung des Verkaufswertes einer Eigentumswohnung auf Basis Marktpreis im Gegensatz zum ermitteln Preis auf Basis Jahreskaltmiete im Zusammenhang mit dem Kapitalisierungsfaktor.

Die Ermittlung des Verkaufswertes einer Eigentumswohnung kann auf unterschiedlichen Methoden basieren, wobei die beiden häufigsten Ansätze die Marktpreis-Methode und die Kapitalisierung der Jahreskaltmiete sind. Hier ist der Unterschied zwischen diesen beiden Methoden im Zusammenhang mit dem Kapitalisierungsfaktor erklärt:

1. Marktpreis-Methode

• Definition: Der Verkaufswert wird anhand vergleichbarer Immobilien (sogenannte Vergleichsobjekte) auf dem aktuellen Markt bestimmt. Es wird analysiert, welche Preise für ähnliche Wohnungen in derselben Lage, mit ähnlicher Ausstattung und Größe erzielt wurden.
• Vorgehen: Es werden aktuelle Verkaufsdaten von vergleichbaren Objekten gesammelt und angepasst (z. B. für Unterschiede in Lage, Zustand oder Ausstattung). Der Durchschnitt dieser Preise gibt einen Anhaltspunkt für den Marktwert der Wohnung.
• Kapitalisierungsfaktor: Bei dieser Methode wird der Kapitalisierungsfaktor nicht direkt verwendet. Der Wert ergibt sich aus dem Marktgeschehen und nicht aus der Ertragskraft der Immobilie.

2. Kapitalisierung der Jahreskaltmiete

• Definition: Der Verkaufswert wird anhand der erzielbaren Mieteinnahmen berechnet. Diese Methode ist besonders relevant für vermietete Immobilien, da sie den Wert anhand der Ertragskraft ermittelt.
• Vorgehen:
  1. Jahreskaltmiete: Die jährliche Mieteinnahme (ohne Nebenkosten) wird ermittelt.
  2. Kapitalisierungsfaktor: Der Kapitalisierungsfaktor (auch "Vervielfältiger" oder "Multiplikator") wird angewendet, um den Verkaufswert zu berechnen. Der Faktor hängt von der Lage, der Art der Immobilie und dem aktuellen Zinsniveau ab. Er spiegelt die Renditeerwartungen des Investors wider.
  3. Formel:
     [
     \text{Verkaufswert} = \text{Jahreskaltmiete} \times \text{Kapitalisierungsfaktor}
     ]
• Beispiel: Wenn die Jahreskaltmiete 12.000 € beträgt und der Kapitalisierungsfaktor 20 ist, ergibt sich ein Verkaufswert von 240.000 €.

Unterschiede zwischen den Methoden

• Marktpreis-Methode:

  • Fokussiert sich auf den aktuellen Markt und vergleichbare Verkäufe.
  • Berücksichtigt nicht direkt die Ertragskraft der Immobilie.
  • Wird oft für selbstgenutzte Wohnungen verwendet.

• Kapitalisierung der Jahreskaltmiete:

  • Fokussiert sich auf die Mieteinnahmen und die Renditeerwartungen.
  • Wird häufig für vermietete Immobilien oder Investitionsobjekte verwendet.
  • Der Kapitalisierungsfaktor spielt eine zentrale Rolle.

Zusammenhang mit dem Kapitalisierungsfaktor

Der Kapitalisierungsfaktor ist nur bei der Kapitalisierung der Jahreskaltmiete relevant. Er gibt an, wie viel ein Investor bereit ist, für eine bestimmte Mietrendite zu zahlen. Ein niedriger Kapitalisierungsfaktor (z. B. 15) deutet auf eine hohe Renditeerwartung hin, während ein hoher Faktor (z. B. 25) auf eine niedrigere Renditeerwartung hindeutet. Bei der Marktpreis-Methode wird der Kapitalisierungsfaktor nicht verwendet, da der Wert direkt aus dem Marktgeschehen abgeleitet wird.

Fazit

Die Wahl der Methode hängt von der Nutzung der Immobilie und den verfügbaren Daten ab. Die Marktpreis-Methode ist praxisnah und einfach, während die Kapitalisierung der Jahreskaltmiete die Ertragskraft der Immobilie in den Vordergrund stellt und für Investoren besonders relevant ist.